sábado, 12 de fevereiro de 2011

LEGISLAÇÃO - LICENCIAMENTO


O enquadramento legal de uma casa pré-fabricada, casa de madeira ou casa modular é, em Portugal, o mesmo de uma casa dita "normal".
Se pretende construir casa, seja casa de férias ou a sua residência permanente, deverá sempre efectuar o licenciamento da mesma junto da Camara Municipal onde se encontra o terreno e, caso o terreno esteja em RAN ou REN, deverá primeiramente obter o parecer positivo para a construção junto da REN/RAN.
 
As leis de consulta obrigatória são: Decreto de Lei 555/99 e as alterações introduzidas na Lei 60/2007

Seja uma casa em madeira, uma casa modular, uma casa pré-fabricada, ou uma casa "normal", o licenciamento é obrigatório e as leis comuns, diferenciando apenas o método de construção e não a construção em si.

Os possíveis enquadramentos legais a que um terreno para construção de casa poderá estar sujeito são os seguintes:

RAN – Rede agrícola nacional
REN – Rede ecológica nacional
POAP - Planos de ordenamento das áreas protegidas (Parque nacional, reserva natural, Parque Natural e paisagem protegida).
PROOT – Plano regional de ordenamento do território
POOC - Plano de ordenamento da orla costeira
PDM – Plano director municipal
PU – Plano de urbanização
PP – Plano de pormenor

O licenciamento habitacional no âmbito da construção ou da utilização de imóveis é obrigatório nas seguintes situações:

•Novos edifícios, reconstrução, ampliação e alteração;
•Reparação, demolição e alteração da topografia.




Estão dispensadas de licenciamento:

•As obras de simples conservação, restauro, reparação ou limpeza, quando não impliquem modificação da estrutura das fachadas, da forma dos telhados, da natureza e da cor dos materiais de revestimento exterior;
•As obras da iniciativa das autarquias locais desde que previamente aprovadas pela Câmara Municipal;
•As obras promovidas pela administração directa ou indirecta do Estado;
•As obras no interior de edifícios não classificados ou em fracções autónomas, quando não impliquem modificações da estrutura resistente das edificações, das fachadas, da forma dos telhados, das cérceas, do número de pisos ou aumento do número de fogos.

Para a realização deste tipo de obras deve, no entanto, ser apresentada à Câmara Municipal, com 30 dias de antecedência, uma informação instruída com as peças escritas e/ou desenhadas imprescindíveis, assinadas por técnico legalmente habilitado e acompanhada de um termo de responsabilidade.


A Licença de Construção visa configurar a construção ou a obra com as normas técnicas de edificação e, também, com os instrumentos de planeamento territorial que porventura existam, tais como:

•Plano de Pormenor;
•Alvará de Loteamento;
•Plano de Urbanização;
•Plano Director Municipal.


Processo de Licenciamento:

O pedido de licenciamento de construção tem que ser processualmente enquadrado conforme o local em que se integra seja:

 - Área abrangida por Plano de Pormenor ou Alvará de Loteamento;
- Área abrangida por Plano de Urbanização;
- Área abrangida por Plano Director Municipal;
- Área não abrangida por Plano Municipal de Ordenamento do Território ou Alvará de Loteamento;
- Obras cujo processo carece de aprovação da Administração Central.


Instrução do Processo:
Qualquer pedido de licenciamento deve ser instruído com o Projecto de Arquitectura, que inclui:
- Memória descritiva;
- Plantas;
- Cortes;
- Alçadas;
- Pormenores de execução.

O Projecto de Arquitectura será apreciado tendo em conta, não só, a conformidade do mesmo com o(s) instrumento(s) de planeamento territorial existente(s) mas, também, com outras normas legais e regulamentares aplicáveis e com o aspecto exterior dos edifícios e sua inserção no ambiente urbano e na paisagem.


Se o edifício ficar sujeito a propriedade horizontal, o Projecto de Arquitectura deve ainda incluir:

•Discriminação das partes do edifício correspondentes às várias fracções e das partes comuns, de modo a que estas fiquem devidamente individualizadas;
•Valor relativo de cada fracção expresso em percentagem ou permilagem do valor real do prédio;
•Demais elementos necessários para a constituição de propriedade horizontal.

Aprovado o Projecto de Arquitectura, deverão ser apresentados os projectos de especialidades (estabilidade, alimentação e distribuição de energia eléctrica, instalação de gás, redes interiores de água e esgotos, instalações telefónicas, isolamento térmico, chaminés de ventilação e exaustão de fumos ou gases de combustão, ascensores para transporte de pessoas e mercadorias, etc.).

A não apresentação destes projectos implica a caducidade do Projecto de Arquitectura e o arquivamento oficioso do processo.

Após a recepção dos projectos de especialidades, a Câmara Municipal procede à consulta das entidades que, nos termos legais, devam emitir parecer, autorização ou aprovação, relativa a cada um dos projectos, podendo estas últimas solicitar ao requerente, através da Câmara e uma única vez, elementos que considerem necessários para apreciação.

Estas entidades pronunciar-se-ão exclusivamente no âmbito das suas competências e os seus pareceres só têm carácter vinculativo quando fundamentados em condicionantes legais ou regulamentares.

O pedido de licenciamento é também instruído com o termo de responsabilidade dos autores dos projectos.

O Termo de Responsabilidade consiste numa declaração onde os autores dos projectos atestam a observância das normas técnicas gerais e específicas da construção, bem como das disposições legais e regulamentares aplicáveis a cada um dos projectos e ainda do instrumento de planeamento territorial ou alvará de loteamento em vigor para a área a construir.

Esta declaração, ao acompanhar cada pedido de licenciamento, limita a apreciação prévia dos projectos pelos serviços camarários à verificação da conformidade do Projecto de Arquitectura no que respeita ao aspecto exterior dos edifícios e respectivos condicionamentos urbanísticos.

É dispensada a inscrição dos técnicos signatários dos projectos, na Câmara Municipal onde o requerimento é entregue, se os mesmos se encontrarem inscritos em associações públicas profissionais. Ficarão, no entanto, sujeitos a sanções disciplinares pelas infracções cometidas no âmbito do processo de licenciamento.


•Certificado de Conformidade:
Este documento, emitido por entidades de reconhecida idoneidade técnica, externas ao projecto, destina-se a comprovar o cumprimento das disposições legais e regulamentares na elaboração do projecto, nomeadamente dos instrumentos de planeamento territorial e das servidões administrativas e restrições de utilidade pública, bem como a correcta inserção da construção no ambiente urbano e na paisagem.

O Certificado de Conformidade, para além de dispensar o Termo de Responsabilidade referido, dispensa também a intervenção dos serviços técnicos municipais e reduz para metade os prazos para deliberação final da Câmara.


•Pedido de Informação Prévia:
É possível, aos particulares, fazer um pedido de informação prévia sobre a viabilidade de um licenciamento, o que lhes permite diminuir os riscos e os custos de um projecto dessa natureza.

A Câmara Municipal deliberará sobre esse pedido no prazo de 10, 15, 23 ou 30 dias, respectivamente para área abrangida por Plano de Pormenor ou Alvará de Loteamento, Plano de Urbanização, Plano Director Municipal e área não abrangida por Plano Municipal de Ordenamento do Território ou Alvará de Loteamento, sendo esta deliberação, se favorável, constitutiva de direitos, uma vez que é vinculativa para um eventual licenciamento, desde que o mesmo venha a ser solicitado dentro de um ano.


•Deliberação Final:
A Câmara delibera sobre o pedido de licenciamento no prazo máximo de 30 dias a contar da recepção dos projectos de especialidades ou da data de recepção dos pareceres, fixando as condições a observar na execução da obra e o prazo para a sua conclusão.

Uma vez aprovado o pedido de licenciamento, é dado conhecimento da decisão ao requerente, que, após o pagamento das taxas e demais quantias devidas nos termos da lei, deverá requerer o respectivo Alvará de Licença de Construção que a Câmara Municipal deverá emitir no prazo de 30 dias.


A Licença de Construção caducará se:
•O Alvará não for requerido no prazo de um ano a contar do deferimento do licenciamento;
•O início da obra não ocorrer no prazo de 15 meses a contar da data de emissão do mesmo;
•As obras estiverem suspensas durante 15 meses;
•As obras não forem concluídas nos prazos fixados.
•Deferimento Tácito:

Perante a demora administrativa, estabelece-se que a falta de decisão, aprovação ou autorização nos prazos previstos na lei, bem como a falta de decisão sobre quaisquer reclamações ou recursos graciosos que tenham por objecto actos praticados no licenciamento, corresponde ao seu deferimento tácito.

Ou seja, se a entidade administrativa não der resposta dentro dos prazos previstos na lei, o seu silêncio corresponde a um consentimento implícito, que se traduz na aprovação imediata do pedido.

•Licença de Utilização:
Concluída a obra executada ao abrigo de Alvará de Licença de Construção, será passado pela Câmara Municipal, a requerimento do interessado e após vistoria da obra, o Alvará de Licença de Utilização que comprova a conformidade com o projecto aprovado e condicionantes do licenciamento.

O requerimento para emissão da licença e respectivo Alvará de Utilização deve ser acompanhado de uma declaração do técnico responsável pela direcção da obra, desde que este possua formação e habilitação legal para assinar projectos, comprovando a conformidade da obra com os condicionamentos do licenciamento e com o uso previsto na Licença de Construção.

Se não existir esta declaração do técnico ou se, apesar dela, ocorrerem suspeitas quanto à conformidade da obra, terá lugar uma vistoria por técnicos designados pela Câmara, nos 45 dias seguintes ao requerimento da licença.

Se este prazo for ultrapassado sem a vistoria se realizar, considera-se que há deferimento tácito do pedido de licença, devendo o interessado requerer a emissão do respectivo alvará.

Se, por outro lado, a vistoria vier a ter lugar no prazo previsto com aprovação unânime pelos técnicos, o alvará deverá ser emitido no prazo de cinco dias, sob pena de se considerar igualmente um deferimento tácito.


•Pedido de Intimação Judicial:

O particular pode pedir ao Tribunal Administrativo de Círculo, que obrigue a entidade municipal a emitir o alvará de um licenciamento que tenha sido deferido, expressa ou tacitamente, dentro dos seis meses seguintes a ter conhecimento do facto.

A intimação judicial pode ser requerida não só pelos particulares como pelas associações representativas dos industriais da construção ou dos promotores imobiliários.

A sentença emitida por este tribunal administrativo substitui o alvará não emitido, para além da entidade competente incorrer em responsabilidade civil se não cumprir espontaneamente aquela sentença (Art.º 62.º).


•Comissão Arbitral:

Perante um eventual conflito entre o particular e a Câmara no que respeita à aplicação dos regulamentos municipais, pode aquele recorrer a uma Comissão Arbitral para a resolução do litígio.


•Inquéritos Públicos:

Os Projectos de Regulamentos Municipais que incidam sobre regras relativas à construção, fiscalização e taxas de obras particulares serão objecto de consulta aos munícipes, durante 30 dias, antes da sua aprovação pelos órgãos municipais competentes.

No tocante aos regulamentos já em vigor relacionados com aquelas matérias, foram submetidos a consulta pública pelo período de 90 dias, até 31 de Dezembro de 1995, tendo sido posteriormente confirmados pelos órgãos municipais competentes, sob pena de não produzirem efeitos.
•Proibição de Contrapartidas ou de Compensações:

A exigência de quaisquer contrapartidas, compensações ou donativos, por parte das Câmaras Municipais ou de qualquer dos seus membros, constitui ilegalidade grave e confere ao particular o direito à sua devolução e eventual indemnização.



Deverá também consultar:

  • Decreto-Lei n.º 445/91, de 20 de Novembro
  • Decreto-Lei n.º 351/93, de 7 de Outubro, alterado pelo Decreto-Lei n.º 61/95, de 7 de Abril
  • Decreto-Lei n.º 151/95, de 24 de Junho
  • Decreto-Lei n.º 292/95, de 14 de Novembro
  • Decreto-Lei n.º 309/95, de 20 de Novembro
  • Portaria n.º 1115-A/94, de 15 de Dezembro
  • Portaria n.º 1115-B/94, de 15 de Dezembro
  • Portaria n.º 1115-C/94, de 15 de Dezembro
  • Decreto-Lei n.º 250/94, de 15 de Outubro
  • Portaria n.º 1115-D/94, de 15 de Dezembro

21 comentários:

botas disse...

e que legislação se aplica às casas móveis?
Obrigado
Orlando Botelho
ofb1992@macau.ctm.net

Anónimo disse...

Se quiser fazer uma casa toda em madeira sem gas nem agua, mas sim luz em painel solar sem recorrer a redes publicas, inserida em ambiente rural(serra) etc... tipo casa de ferias...
esta igualmente precisa de projecto ou licença?

Anónimo disse...

Boa tarde

tenho um terreno agricula onde nao posso costruir uma casa dita normal, gostaria de saber se é possivel construir uma casa modelar ou uma casa pre-fabricada nesse mesmo terreno.
Obrigada

Anónimo disse...

Anonimo pergunta tenho un terreno urbano comprei uma casa movel prefabricada pressiso de uma licenca para a instalar no dito terreno ? Abril 15/2012

Anónimo disse...

Boa tarde

tenho um terreno agricula onde nao posso costruir uma casa dita normal, gostaria de saber se é possivel construir uma casa modelar ou uma casa pre-fabricada nesse mesmo terreno.
Obrigada

Anónimo disse...

A legislação é bem clara, deverá apresentar projecto para parecer da REN e ou RAN, para além do licenciamento. Dps cabrito ou leitão para o almoço...caso contrário pode estar a perder tempo...

Anónimo disse...

Eu penso que se for algo cima de rodas, ninguém pode exigir nada, já que tanto pode estar num sitio como noutro. Tal como as caravanas, estando num terreno, ninguém pode multar ou obrigar o que quer que seja. Sendo que, num modulo, ou em casa pré fabricada, se colocar umas rodas, ninguém pode fazer nada. Conheço muita gente que já optou por este tipo de habitação e nunca ninguém se dignou sequer perguntar alguma coisa. Nem podem.

Tiago Cruz disse...

Boas, Nem todas as casas Pré fabricados necessitam de legalização.

O que a lei diz é que. qualquer casa/anexo que não fiquem fixas ou seja com base em Betão/cimento. Serão consideradas como anexos moveis, estando assim livres de qualquer tipo de licenciamento e de pagamento da taxa anual de "IMI".

Quero aqui deixar também a informação que só o custo de um licenciamento e de um projeto de especialidade(agua,luz,gás). São elevados até para uma casa pequena. Já construimos casas para Clientes com projetos finais reprovados por parte das câmaras. Em que o valor de projetos e licenciamentos, Deram para comprar uma casa nossa totalmente equipada com cozinha eletrodomésticos, WC equipado, a/c nos quartos.

Para mais informações:

Tiago.cruz@dcmultiservicos.pt

ou Telm: 91 382 83 19

Fazemos Plantas e orçamentos Gratuitos.

Anónimo disse...

e se for uma casa apertada numa base de betao


Anónimo disse...

Com rodas ou sem rodas qualquer casa em reserva agrícola necessita de um parecer prévio favorável.
cfr nº1 do artigo 23º dl 73/2009 "— As utilizações não agrícolas de áreas integradas
na RAN....

Ricardo Lopes disse...

Boa Tarde!

No caso de haver uma casa geminada no terreno que possuo... poderei demolir a casa em questao e fazer uma casa pré fabricada?!

rui moreno disse...

Boas,pode se construir uma casa modular num terreno onde é zona verde?
obrigado.
RUIMORENO82@GMAIL.COM

Carlos pacheco disse...

Sou proprietário de terreno urbano á 23 anos o qual tem uma arrecadação da qual pago contribuição com licença de utilização saneamento básico agua, luz, esgotos ligados a rede publica estrada alcatroada e rodeada de outras moradias e á 16 anos 2001 fiz pedido de licenciamento para construção de moradia. O deferimento foi que a zona tinha dado inicio a realização de um plano de pormenor. Solicitei reunião com a C.M. na qual me foi dito que levaria 4 a 5 anos para a possível conclusão. Fui aguardando e contactando os mesmos para estar atualizado. Mas tendo decorridos 16 anos e sem resposta final optei pela compra de uma mobil home para uso provisório até conclusão do dito plano. Fiz a colocação no terreno fixada em preguiças optando por adaptar as ligações ao meios existentes agua luz e esgotos agora dizem-me da C.M. que a mobil home não pode estar ligada a nenhuma delas, mas nos parques de campismo as ligações são essas, daí os parques possuírem zonas próprias para a colocação. Qual a opção a tomar

NUNO PALHARES-FALCÃO disse...

Realmente, isto é confuso.

Preparo-me para adquirir um lote urbano e, dadas as restrições orçamentais, não tenho outra opção que não a da instalação de uma casa móvel (que não se parece com caravana, nem rulote, mas sim com uma casa térrea) assente em pilares/equivalente.

Uma coisa é certa, sendo meu o lote, posso lá colocar o que bem entender (desde que não cause impacto visual negativo, nem qualquer tipo de poluição, nem depósito de sucata), pelo que não creio que possam obrigar-me a de lá tirar a casa móvel, estando naquilo que é propriedade minha.

Poderão, todavia, recusar-se a ligar a água?
É que gás vai ser de bilha, luz vai ser solar, mas água e esgotos terão de estar ligados à Rede Municipal...
Poderá aqui haver algum obstáculo levantado pela Autarquia?

Agradeço a todos os que possam esclarecer.
Cumprimentos,
Obrigado.

Anónimo disse...

Estimado Nuno, basicamente e depois de lido o seu caso - voce está completamente arruinado.

NUNO PALHARES-FALCÃO disse...

Não sei quem é o "Anónimo" e, por isso, seja o que fôr que venha de um "Anónimo", não merece crédito, nem credibilidade, nem sequer ser levado a sério!

Joana disse...

Nuno, apartir do momento em que liga a água à rede pública, vai ter de pedir licença.

miguel jorge disse...

Boa tarde Tiago
Qual a lei a que se refere?
Obrigado

miguel jorge disse...

Boa tarde Tiago
Qual a lei a que se refere?
Obrigado

luis ferreira disse...

So pelo abuso desses prazos de resposta entrepunha um processo no tribunal administrativo contra a camara. So o tribunal administrativo tem a tutela jurifica sobre as instituicoes do Estado.

luis ferreira disse...

Nada disso que precesse a camara por ma fé coacao e corrupcao no licenciamento